Retroceso del negocio hipotecario
PUNEET VASWANI, ASESORAMIENTO Y GESTIÓN PATRIMONIAL
25/06/2023
El pasado jueves, el INE publicaba una vez más las estadísticas principales en una nota de prensa relativa a la firma de hipotecas: cae un 18% en abril (y un 18,3% interanual) y ya marca el nivel más bajo desde diciembre de 2020, suponiendo tan sólo 27.053 préstamos para la compra de vivienda en todo el territorio nacional. Esto implica tres meses consecutivos de decrecimiento en las hipotecas constituidas, con un 2% en febrero y de un 15,7% en el mes de marzo. Veamos qué puede estar afectando a este declive.
Más allá de las dificultades en cuanto al acceso de vivienda, si las generaciones venideras tuvieran que responder a la tesitura entre comprar o alquilar, en los últimos años se viene optando más por la segunda opción; lógicamente debido a la incapacidad de la población joven de acumular ahorros suficientes como para pagar la entrada de una vivienda cuando, por el contrario, en situación de alquiler únicamente habría que echar números respecto a fianzas y rentas adelantadas. No hay respuesta correcta y unánime entre ambas opciones, pero lo que sí está claro es que son varios los factores que condicionan la elección, tales como como los niveles de tipos de interés, la evolución de los precios y la situación económica del momento.
Resulta evidente que en la actualidad el viento no sopla a favor para ninguna de las tres variables mencionadas. Los tipos de interés han registrado la subida más rápida de la historia con el objetivo de atajar la inflación que nos acompañaba desde el 2021/22 y que ahora parece moderarse (en la medida en la que los precios energéticos han disminuido considerablemente este año), todo ello acompañado de una situación económica – centrándonos en España – que no es del todo favorable, y donde la palabra “recesión”, aunque sea técnica y no necesariamente profunda, supone un escenario más que plausible para nuestra economía, con el consecuente deterioro de nuestros bolsillos.
Centrándonos en los tipos de interés, para entender cómo afecta esto a una hipoteca, debemos tener en cuenta la modalidad de préstamo hipotecario seleccionado y de qué variables depende. Existen las hipotecas a tipo fijo, en las que siempre se paga la misma cuota, determinada por un diferencial considerablemente mayor que en un préstamo variable; las de tipo mixto, que tienen un tipo fijo los primeros años y uno variable el resto del tiempo hasta que se amortice completamente el préstamo; y, por último, el préstamo hipotecario de tipo variable que depende del nivel que marque el archiconocido Euribor (a 6 o 12 meses, según las condiciones particulares de la hipoteca) y un diferencial crediticio que marca la entidad financiera en función de las condiciones de competencia del mercado y la probabilidad de impago del acreditado.
¿Entonces qué relación hay entre el Euribor y las subidas de tipos de interés del BCE? El primero es el tipo europeo de oferta interbancaria, es decir, al que se prestan dinero entre sí los principales bancos de la Eurozona. Por ende, cuando el BCE establece el precio oficial del dinero y decide subir los tipos de interés, aumenta el coste de financiación para los bancos, y con ello, el tipo interbancario. Para hacernos una idea de la relevancia que tiene, entre un 90 y 95% de las hipotecas firmadas entre 2009 y 2016 fueron de tipo variable. Actualmente, se han girado las tornas, ya que en abril de 2023 las estadísticas indicaban que un 61,3% de las hipotecas eran fijas y un 38,7% variables (una disminución de casi un 50% en los últimos años).
Para concluir, no es sorprendente el declive en las firmas de hipotecas en lo que va de año dado que, según los datos aportados por INE, el tipo de interés medio actual de las hipotecas alcanza ya un 3,09% (con una subida de 1,32 puntos respecto a abril de 2022, que se situaba en 1,77%). Esto es, el tipo medio prácticamente ha doblado en un año y supone unos intereses significativamente superiores a los que algunos se habían acostumbrado en la última década de “barra libre” por parte de Bancos Centrales. Esta es una de las consecuencias en la economía real de atajar la inflación, que no sólo afecta a grandes compañías y sus resultados, sino también a todos los ciudadanos de a pie. A futuro, algunos han aprendido esta elección, por lo que les recordamos la importancia de asesorarse correctamente y alejarse de profesionales con sesgos e incentivos comerciales.