Política monetaria y ciclo inmobiliario
BORJA MARTIN AROCHA, TRAINING CROSS CAPITAL
02/04/2023
En las últimas décadas hemos sido testigos del pinchazo de burbujas inmobiliarias en distintos países alrededor del mundo. Desde la crisis hipotecaria originada en Estados Unidos en 2008, que derivó en la Gran Crisis Financiera (GCF), a nivel global, contagiando posteriormente a países europeos como España, hasta la más reciente en China en 2021, convirtiéndose estas situaciones en un tema recurrente en la economía global según los distintos ciclos que van aconteciendo.
Pero, ¿qué es una burbuja inmobiliaria? Se trata de una situación en la que los precios de los bienes inmuebles se inflan de forma artificial, impulsados por una demanda que no se corresponde con la realidad económica del momento. Esta burbuja puede ser alimentada por diversos factores, como el fácil acceso al crédito, una baja tasa de interés, la especulación de los inversores o una oferta insuficiente que no se ajusta a las necesidades reales del mercado. El problema surge cuando esta situación se prolonga en el tiempo y los precios alcanzan niveles tan elevados que se alejan de su valor real.
En los últimos 15 años, la política monetaria de la mayoría de Bancos Centrales, en especial la FED y el BCE, se han centrado en mantener una política de tipos de interés cercanos, o incluso, por debajo de cero para estimular el crecimiento económico y reducir el desempleo. Sin embargo, toda esta política monetaria ultra laxa motivada por la GCF iniciada en 2008 y acentuada en el 2020 por la pandemia junto a políticas fiscales excepcionales, también tiene sus consecuencias. La principal y más importante, sería la inflación desmesurada que se está viviendo ya que el fácil acceso al crédito, sumado con los problemas en las cadenas de suministros provocados por el Covid-19, y el conflicto bélico en Ucrania, crearon el cóctel perfecto para que los precios de los bienes y servicios recogieran fuertes presiones alcistas, alcanzando niveles no vistos en los últimos 40 años y además persistentes en el tiempo.
Debido a esta inflación, los Bancos Centrales se han visto abocados a dar un giro de 180 grados en referencia a su política monetaria, elevando tipos de forma agresiva y restringiendo el acceso al crédito. ¿Cómo ha influido esto en los precios del mercado inmobiliario? Pues teniendo en cuenta que el coste de financiación de las hipotecas americanas ha pasado de 2,91% hasta el 7%, y lo ha hecho en tan solo un año, provocando una menor demanda de crédito y propiciando que los precios de las viviendas disminuyan para ser vendidas. Según el Índice del Precio medio de venta de casas en los EE.UU. elaborado por la FED de St. Louis, los precios de las viviendas alcanzaron pico en tercer trimestre de 2022, disminuyendo en el siguiente trimestre después de un rally enorme desde el comienzo de la pandemia. Estamos concretamente en los mismos niveles de coste que desataron el pinchazo de la burbuja Inmobiliaria en el año 2008, por lo que es normal que haya preocupación y la sensación de que se podría dar otra situación de crisis en el sector, si bien la demanda sigue siendo muy elevada, los inventarios siguen bajos y el crédito es cada vez más restrictivo, por lo que no se estima un crash.
En Europa, si miramos el tipo de interés de referencia como es el Euribor a un año, ha pasado de -0,50% a 3,72% y lo ha hecho en tan solo 12 meses, encareciendo significativamente las hipotecas y aumentando el esfuerzo familiar en poder atenderlas. Atendiendo al índice del precio de la vivienda proporcionado por el Eurostat, el precio no ha parado de subir desde el año 2014, cuando Europa comenzaba a recuperarse de los efectos de la crisis del 2008. El consenso de analistas pronostica una corrección de los precios durante 2023 y 2024 ante la restricción monetaria en curso, pero no un cataclismo. Otros indicios de ralentización vienen de la mano de la caída de los permisos de construcción, siendo su descenso desigual por países, destacando el caso francés (-40%) o el alemán (-25%) vs Portugal, donde están en ascenso.
En conclusión, más allá de que se reconduzca la inflación de forma progresiva hacia los niveles objetivo de los bancos centrales, fijados en el 2%, la restricción crediticia derivada de la subida de los tipos de interés, así como los elevados precios inmobiliarios, que se están reconduciendo, dibuja un panorama de ralentización y ajuste del sector inmobiliario, pero no necesariamente de crash como resultado de una burbuja.