INVERSIÓN HOTELERA
JOHANNA PRIETO, FINANZAS CORPORATIVAS
14/01/2019
En estos últimos días se han presentado los datos de inversión hotelera en España durante el año 2018 del estudio del mercado hotelero que viene elaborando anualmente la consultora Colliers International “Radiografía del Mercado de Inversión Hotelera en España en 2018”.
Los titulares no pueden ser más positivos para el sector, la inversión hotelera ha alcanzado cifras record, situándose en máximos históricos, registrando un incremento de más de un 23% respecto al año 2017, canalizándose inversión en 2018 por más de 4.810 millones de euros. Se confirma así el incremento del atractivo de España como destino de la inversión hotelera en Europa, situándose, sólo por detrás de Reino Unido, como el país preferido por los inversores internacionales. Las cifras no sólo son buenas a nivel nacional, sino que destacan la concentración de la inversión en las regiones de Canarias y Baleares, representando más de un 35% del total nacional en el caso de Canarias. Los datos dejan patente así que ha sido el sector vacacional el gran beneficiado este último ejercicio (un 64% vs un 36% del sector de hoteles urbanos), estimando igualmente que esta tendencia continuará en este 2019, aunque con un menor ritmo de crecimiento, en los casos de Baleares, Canarias y Madrid, al prever una continuidad en el apetito de inversión de los inversores internacionales por el segmento vacacional. La demanda de los inversores internacionales será clave si tenemos en cuenta que más del 70% de la inversión del 2018 llegó de la mano de inversores extranjeros.
Resulta necesario desagregar estas cifras por finalidad y naturaleza de la inversión como clave para identificar el escenario para el presente ejercicio. En lo que respecta a la categoría, el grueso de las transacciones se concentró en los establecimientos de cuatro estrellas (64 %), seguida por los de cinco estrellas (21 %) y los de tres (11 %). Del análisis de la naturaleza de la inversión financiada, nos haremos una idea del “espejismo” de estos datos en lo que respecta a la potencialidad para financiar nuevos proyectos en el 2019 en un escenario más mundano y cercano a los lectores de este Blog. Así, de los más de 4.800 millones de euros de inversión, más del 95% de las transacciones se concentraron en 273 hoteles existentes (a un precio medio a nivel nacional de 126.835 €/habitación, respecto a los 157.000 €/habitación de Canarias y los 118.996 €/habitación registrados a nivel nacional en 2017), limitándose la inversión en reconversión de inmuebles para uso hotelero e inversión en suelo para el desarrollo de nuevos hoteles, a 158 y 68 millones de euros respectivamente.
Si bien podría celebrarse el hecho de que casi la totalidad de la inversión se focalizara en hoteles ya existentes, mejorando así el reposicionamiento y renovación de los mismos, sin embargo, la realidad es que gran parte de ese volumen transaccional se deriva de grandes operaciones transaccionales de compra/venta entre grandes grupos inversores institucionales y no de grandes proyectos de rehabilitación aislados. La OPA lanzada por Blackstone sobre los casi 50 hoteles de la socimi Hispania por un total de más de 12.500 habitaciones, la salida a Bolsa por parte de Bankinter de su socimi Atom Hoteles con más de 20 hoteles y 5.000 habitaciones, la OPA de Minor sobre los 21 establecimientos del Grupo NH con 1.685 habitaciones, y la compra de hoteles tan emblemáticos como el hotel Villa Magna por parte del grupo mexicano BK Partners, confirman que la inversión en hoteles ya existentes se concentra en operaciones de compra/venta, y no tanto en un reposicionamiento e inversión en mejora de los mismos.
No obstante, todas estas transacciones ponen de manifiesto el apetito de los inversores internacionales en el sector hotelero español y evidencian que el sector es rentable y que cuenta con margen de subida de precios para aquellos establecimientos que hayan realizado o estén planificando inversiones dirigidas a la modernización y mejora de la planta hotelera. A pesar del resurgimiento de algunos de los destinos competidores de España en el arco mediterráneo, las incertidumbres sobre el Brexit y la revisión de las estimaciones de crecimiento de la economía mundial, el apetito inversor confirma, a pesar de pueda haber cierta corrección a corto y medio plazo, que los precios medios y resultados de explotación cuentan con márgenes de subida. La clave estará en el instrumento, los niveles de tipos de interés y plazo de amortización de los fondos que financien esas transacciones e inversiones en modernización y reposicionamiento.
