ECO Y RICS

JOHANNA PRIETO,  FINANZAS CORPORATIVAS

23/09/2019

ECO y RICS

Han sido varios los acontecimientos y transacciones corporativas con subyacente inmobiliario que han generado una gran controversia a lo largo de estos últimos meses. La valoración de determinados activos inmobiliarios como elemento para determinar el valor de la compañía en transacciones de canje, ampliaciones o reestructuración de deuda ha sido el detonante de varias batallas. El conflicto entre el empresario Carlos Slim (FCC) y el fondo británico Polygon por su participación en Realia, o la liquidación de parte de los activos de la familia Villar Mir para poder hacer frente a las obligaciones de pago a la financiación concedida por el fondo Tyrus Capital a tasas superiores al 12%, son dos claros ejemplos. En ambos casos, la clave ha estado en las divergencias de valoración de los activos inmobiliarios subyacentes, concentradas principalmente en dos metodologías de valoración/tasación, muchas veces enfrentadas, como son la ECO y la RICS.

La normativa específica que regula la valoración de bienes inmuebles en España es la Orden ECO/805/2003 y sus posteriores modificaciones, la habitualmente conocida como tasación ECO. Si bien su uso es obligatorio para la garantía hipotecaria en la concesión de créditos o préstamos, en su titulización, la cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras, la determinación del valor de patrimonio de las Instituciones de Inversión Colectiva o la determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones, su uso es opcional en el resto de los supuestos. En el ámbito internacional, las multinacionales e inversores usan la valoración RICS como estándar (Royal Institution of Chartered Surveyors). RIC es la principal organización internacional que representa a los profesionales del sector inmobiliario y es reconocida globalmente por sus altos estándares de calidad cubriendo la mayor parte de áreas profesionales, utilizando cuatro tipos de estándares (normas profesionales, códigos de buena praxis, notas de guía y notas informativas). La desintermediación bancaria de los últimos años y la entrada de capital extranjero son algunos de los elementos que explican el protagonismo de éstas últimas en el mercado español. Esta metodología cuenta con el reconocimiento de inversores de todo el mundo, entidades financieras y otros actores del mercado inmobiliario global (estándares y formatos homogéneos). Las Valoraciones RICS son así las requeridas para operaciones internacionales y transacciones corporativas, así como para aquellos activos inmobiliarios que requieren un importante nivel de especialización (edificios de oficinas, logísticos, centros comerciales, hoteles y resorts).

Si bien no tiene sentido establecer la relación entre el resultado cuantitativo de ambas metodologías, ya que se trata de dos productos totalmente diferentes tanto en lo que respecta a la información contenida como a su metodología, es llamativo resaltar que las valoraciones RICS se realizan siempre teniendo en cuenta la finalidad que se persigue con su encargo y, que en el caso de las ECO nunca se pueden incorporar expectativas urbanísticas, de subida de precios y de negocio. Es decir, no tiene en cuenta el potencial del bien valorado, por lo que pierde atractivo en los activos inmobiliarios con actividad asociada.

La guerra entre dos de los mayores accionistas de REALIA es un claro ejemplo de estas divergencias, que generó la presentación por parte del fondo británico Polygon (accionista con más de un 8% vs a la participación indirecta por Carlos Slim con más de un 70%) de una denuncia al Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC) por el uso del método ECO en Realia en elementos como parcelas urbanizables con potencial de revalorización y promoción.

La finalidad por tanto, es la clave para seleccionar una u otra valoración, perdiendo sentido en transacciones corporativas aplicar la metodología ECO en los casos de inmuebles afectos a explotación como hoteles, locales comerciales, oficinas, etc, al no incorporar la misma las expectativas a futuro del negocio.