Drenaje de liquidez en fondos inmobiliarios
PUNEET VASWANI, ASESORAMIENTO Y GESTIÓN PATRIMONIAL
29/01/2023
En los últimos años, los gigantes del capital riesgo Blackstone y KKR se han enfrentado a una creciente preocupación por los problemas de liquidez en los fondos de inversión inmobiliaria, cotizados y no cotizados, que gestionan; y algunos inversores han empezado a cuestionar la capacidad de estas empresas para hacer frente a sus obligaciones financieras en este segmento de su negocio. Uno de los principales problemas a los que se enfrentan, es la gran cantidad de deuda que han contraído para financiar sus inversiones, junto al capital privado captado de inversores. Ambas empresas se han basado en gran medida en el apalancamiento para generar rentabilidades atractivas y consistentes en el tiempo y, en consecuencia, debido al esquema utilizado, ahora tienen mayores dificultades a la hora de atender a los reembolsos.
Justo esta semana han resaltado dos noticias: ha salido a la palestra que KKR también pone restricciones a los reembolsos en su fondo Real Estate Select Trust (1,6 billones de USD) y que, Blackstone, que ya los había impuesto hace unas semanas (con su fondo BREIT), ha recibido este viernes solicitudes de reembolsos por más de 5 billones de USD en varios de los fondos enfocados a REITS y gestionados por la subsidiaria de Blackstone Property Partners (US). En este segundo caso, los reembolsos solicitados por los inversores superan los límites establecidos (2% del patrimonio mensual del fondo y 5% del trimestral), por lo que están buscando las fórmulas para hacer frente a los mismos. Con todo esto, comenzaron los rumores de que los fondos no cotizados de REITS (equivalente a Socimis españolas) podrían sufrir problemas de liquidez; basado en que si consistentemente los inversores en éste (u otros vehículos de Blackstone o KKR) requiriesen de reembolsos, sería la propia gestora la que tendría que enajenar algunos activos para hacer frente a los pagos solicitados por los partícipes.
Otro problema histórico en las inversiones de private equity asociadas a la operativa inmobiliaria de Blackstone y KKR es la falta de liquidez en dichos mercados. Estos problemas de liquidez van acompañados de la caída de precios en el mercado inmobiliario residencial y comercial estadounidense que ostentan en cartera de Blackstone y KKR. Al estar los inversores, sobre todo minoristas, cada vez más preocupados por la capacidad de las empresas para hacer frente a sus pasivos, han comenzado a retirar capital de ésta. Además, el riesgo de una posible recesión en los próximos meses alimenta el miedo del pequeño inversor, requiriendo de efectivo antes de tiempo.
A pesar de estos problemas, Blackstone y KKR han adoptado algunas medidas para resolver sus problemas de liquidez. Por ejemplo, han vendido activos en este segmento para obtener liquidez. Algunas de estas han sido la venta de VICI Properties por parte de Blackstone por 1,27 billones de USD y la negociación en curso para vender su participación de 480 millones de USD en Embassy REIT.
Ante esta problemática, ¿qué podrían hacer estos conglomerados para reducir el riesgo de reembolsos continuados? Una de las posibles soluciones a los problemas de liquidez sería que estas compañías realmente pusieran el foco en ofrecer este tipo de vehículos a inversores cualificados, institucionales y grandes cuentas. Extrapolando este caso a España, llevamos unos años viendo como se trata de acercar al cliente retail todo tipo de inversiones alternativas que posiblemente el cliente final no entienda del todo: private equity, fondos de infraestructura, venture capital, REITS, etc. Los inversores deberían conocer los pormenores del mercado, estar alineados con la percepción de que la inversión en estos vehículos ha de ser a largo plazo, y que a la mínima que el sentimiento inversor cambie, de forma que no vean abocados a solicitar un reembolso de forma anticipada vs su vocación inicial. En conclusión, históricamente el segmento de REITS cotizados y no cotizados han sufrido problemas de liquidez en cuanto se producen reembolsos de manera continuada y en un corto plazo de tiempo, por lo que, de momento, esto no supone a priori ningún tipo de alarma para estos gigantes de la gestión de activos inmobiliarios. A pesar de ello, recomendamos cautela en esta clase de activos alternativos en las carteras. Siempre que podamos, delegar la due diligence y selección de dicho fondo a un profesional independiente, experto en la materia, además de a un equipo gestor excepcional y transparente.