¿Cuánto vale mi hotel?
MUNESH MELWANI, SOCIO-DIRECTOR GENERAL
17/04/2019
Como se suele decir habitualmente, un activo o un bien vale, lo que uno esté dispuesto a pagar por adquirirlo. Si bien en la práctica, esta aseveración es una verdad como un templo, existen distintas técnicas de valoración de empresas, también aplicables a los establecimientos hoteleros. A de este post, recogemos de forma sintética los diferentes matices de éstas.
Primeramente, conviene tener en consideración la finalidad de la valoración, pues si es para solicitar una financiación hipotecaria a las entidades financieras, estaríamos hablando de valoraciones bajo la metodología ECO (085-2003) para la tasación inmobiliaria, que es una orden del Ministerio de Economía en la que se establecen normas para el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles y de determinados derechos reales para las finalidades contempladas en su ámbito de aplicación, así como para la elaboración de informes y certificados. Esto supone por otro lado que las tasaciones sólo puedan ser emitidas por agentes capacitados y responsables legalmente según esta orden, siendo sólo las sociedades de tasación inscritas y homologadas por el Banco de España, las que pueden realizar tasaciones oficiales o ECO.
Sin embargo, si aplicamos valoraciones bajo el entorno RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), que es la mayor y más prestigiosa organización de profesionales del ámbito inmobiliario a escala internacional, el enfoque es distinto. La valoración RICS la puede ofrecer un agente certificado por dicha organización y siempre estará controlado y valorado, cumpliendo estrictas normas de ética y profesionalidad. Las valoraciones RICS son requeridas en operaciones internacionales o corporativas, por su alto grado de reconocimiento, así como en la valoración de activos inmobiliarios que requieren un importante nivel de especialización por su casuística particular, como pueden ser edificios de oficinas, centros logísticos, centros comerciales, hoteles y resorts. Se utilizan para operaciones de financiación para estimar el valor del colateral (algunas entidades financieras lo solicitan como complemento a las tasaciones ECO), en la determinación del valor en operaciones de compra-venta societaria, en informes contables, legales y/o fiscales donde se requiere respaldar el valor razonable reflejado en los estados financieros o el seguimiento de la variación de valor de los activos, y en procesos de valoración de carteras inmobiliarias y procesos de due-diligence.
Para la valoración de un hotel, hay que tener en consideración varios aspectos diferenciadores vs otro tipo de empresas, de ahí que se requiera un algo grado de especialización y conocimiento del sector: entre otros, la categoría del hotel (hotel, apartahotel, hostal, parador, etc.), la tipología (hotel de playa, de ciudad, de temporada, balneario, etc.), el tipo de gestión (propiedad y gestión privada, franquicia, alquiler fijo o variable, etc.), el tipo de régimen (sólo alojamiento, media pensión, todo incluido, etc.), las habitaciones (disponibilidad, tipología, vistas, etc.), indicadores de ocupación (análisis de tipología de clientes y ratios de personal), conceptos económicos unitarios (tarifas medias, ingresos por habitación, pernoctaciones, beneficio por cliente, etc.), datos económicos de empresa (beneficio operativo bruto, ebitda, etc.). Adicionalmente, se utilizan para la valoración algunas publicaciones generales y sectoriales, cuya fuente es diversa: Exceltur, Hosteltur, DBK, JLL, Istac, Ibestat, Idescat, etc.
Con todos estos aspectos, la metodología habitualmente empleada es el descuento de flujos de caja o cash flows, en aras a determinar el valor de empresa en funcionamiento, si bien, en ocasiones también se suele complementar con valoraciones por múltiplos de transacciones comparables recientes, especialmente cuando se trata de una operación de compra-venta del activo hotelero.
En el marco del convenio de colaboración que mantenemos con ASHOTEL, son varios los empresarios hoteleros del archipiélago que han acudido a Cross Capital, como firma privada e independiente, para saber cuánto vale su hotel, especialmente en un contexto en el que las operaciones corporativas hoteleras han estado en plena ebullición a raíz de la incursión de determinadas Socimis españolas y algunos fondos de inversión extranjeros.
