Sobre tipos de interés e hipotecas

DANIEL SANTANA RECCO, TRAINING – CROSS CAPITAL
14/01/2024

Hasta el inicio de la pandemia, la Eurozona estaba inmersa en un clima de expansión monetaria, con tipos bajos, escasa inflación y un entorno plácido en el que las empresas, organismos y ciudadanos podían acceder a unas condiciones de financiación de ensueño. El Euribor llegó a estar en negativo y los créditos se llegaron a conceder en condiciones próximas a tipos cero. Esta laxitud venía explicada por la política expansiva sincronizada de los Bancos Centrales para combatir los efectos de la Gran Crisis Financiera iniciada en 2008. No obstante, demostrado queda que se pasaron de frenada con 14 años de tipos en mínimos junto a otra batería de ayudas al sector financiero y a la economía real con los programas de recompra de deuda.

La pandemia del COVID-19 sirvió como una llamada “despertador” para el mundo. Aquellas condiciones financieras no eran normales y habían propiciado una inflación de activos durante muchos años, y ahora trasladaban esa escalada a los precios de los bienes y servicios. Con la reapertura de la economía global tras el shock del virus, la inflación se disparó y alcanzó cotas no vistas en los últimos 40 años, ante lo cual, todas las autoridades monetarias reaccionaron con la subida de tipos más agresiva de la historia a partir del verano de 2022 y retirando progresivamente el resto de las medidas tales como la mencionada recompra de activos, actuación que ya había comenzado a finales de 2021. Todo ello con un único fin: retornar la inflación hacia el nivel objetivo del 2%.

Se produjo un punto de inflexión en el contexto de los mercados financieros: tras más de una década de tipos prácticamente cero, ahora escalaban al entorno el 4-5%, lo que produjo un ajuste necesario en la valoración de los activos financieros, provocando una debacle con los mercados en 2022. Se había iniciado una era de política monetaria restrictiva, que en última instancia drenaría de liquidez al sistema teniendo efectos directos sobre el mercado hipotecario.

Las restricciones al crédito han dificultado la posibilidad de concesión de nuevas hipotecas. Según el último informe hipotecario publicado por el INE correspondiente a octubre de 2023, el número de las hipotecas constituidas sobre viviendas es un 22,3% inferior con respecto al mismo periodo del año anterior. Sin embargo, Canarias ha sido junto a Castilla la Mancha las únicas comunidades autónomas que han aumentado el número de hipotecas formalizadas para la compra de una vivienda, con un crecimiento del 1,5% con respecto al año anterior. Otro de los grandes efectos en los préstamos hipotecarios fue el tipo de interés a pagar y es que el tipo medio en las nuevas hipotecas fue de un 3,32%, siendo el anterior del mismo periodo de un 2,14%.

En relación con los préstamos hipotecarios vivos, este nuevo paradigma de tipos de interés propició una revisión notable al alza de la carga financiera a soportar por los prestatarios a tipo variable: estos pasaron de tener un tipo de interés medio del 1,91% en junio de 2022 a un 3,25% en junio del año siguiente. Debido a ello, de las más de 12.000 hipotecas que implementaron una novación en sus condiciones, el 44% se debió a cambios en la modalidad de los tipos de interés: los clientes de las hipotecas a tipo fijo aumentaron del 11,6% al 29,4% mientras que los de tipo variable disminuyeron del 87,4% al 69,9%.

Estas perturbaciones sufridas, han hecho que incrementara en parte el esfuerzo de las familias a la hora de enfrentar los pagos de sus cuotas hipotecarias. Según datos del Banco de España a marzo de 2023, adquirir una vivienda en la ciudad en España supone dedicar el 32% del sueldo al pago de la hipoteca, estando Canarias por encima de la media con un 33,5%, siendo la 4ª del ranking de comunidades autónomas.

Con este dato del esfuerzo financiero, se pone de relieve en un entorno de inflación y tipos elevados, que la capacidad de ahorro se ve claramente mermada. De ahí la importancia de la planificación financiera a largo plazo. Recuerden, asesórense bien.